¿Tengo que pagar el alquiler si no puedo abrir mi negocio?

¿Tengo que pagar el alquiler del local si he tenido que cerrar?
El Covid-19 ha paralizado casi todo el país. Por eso, muchos negocios se han visto obligados a echar, al menos temporalmente, el cierre. Muchos empresarios se preguntan si, en esas circunstancias, pueden dejar de pagar el alquiler del negocio.

España está, desde el 14 de marzo, en estado de alarma. Así lo indica el Real Decreto 463/2020, que suspende la apertura al pública de algunos locales minoristas, de los locales en los que haya espectáculos públicos. Igualmente, quedan suspendidas las actividades deportivas y de ocio, así como la hostelería y la restauración (excepto a domicilio).

Llegados a este punto, son muchos los empresarios que plantean dudas con respecto a los contratos de alquiler de sus locales comerciales. Y es que es común preguntarse si hay que pagar el importe completo, a pesar de no poder desarrollar la actividad para la que están destinados. La respuesta no está clara, a pesar de que se pueden encontrar algunos puntos en la ley que podrían arrojar un poco de luz.

Rebus sic stantibus

Hay una doctrina en Derecho que se conoce como rebus sic stantibus, es decir, estando así las cosas, que se puede aplicar al problema del pago de los alquileres. Mediante esta doctrina se quiere establecer un equilibrio contractual de prestaciones cuando las circunstancias extraordinarias rompan el equilibrio.

Para que se pueda aplicar esta doctrina se tienen que dar una serie de circunstancias: una alteración completamente desconectada de la voluntad de las partes, riesgo impredecible y naturaleza extraordinaria de las circunstancias, conllevando una obligación/contraprestación excesivamente onerosa para una de las partes o que supone la frustración del fin del contrato.

La Ley de Arrendamientos Urbanos

También podemos encontrar respuesta en la Ley de Arrendamientos Urbanos. Y es que en el artículo 26 dice así:

«Cuando la ejecución en la vivienda arrendada de obras de conservación o de obras acordadas por una autoridad competente la hagan inhabitable, tendrá el arrendatario la opción de suspender el contrato o de desistir del mismo, sin indemnización alguna.

La suspensión del contrato supondrá, hasta la finalización de las obras, la paralización del plazo del contrato y la suspensión de la obligación de pago de la renta.»

El Código Civil

También se podría aplicar al problema con los alquileres comerciales la normativa del Código Civil. Y es que el artículo 1575 dice:

«El pago en que se debe transferir la propiedad no es válido, sino en cuanto el que paga es dueño de la cosa pagada, o la paga con el consentimiento del dueño.

Tampoco es válido el pago en que se debe transferir la propiedad, sino en cuanto el que paga tiene facultad de enajenar.

Sin embargo, cuando la cosa pagada es fungible y el acreedor la ha consumido de buena fe, se valida el pago, aunque haya sido hecho por el que no era dueño, o no tuvo facultad de enajenar.»

Por tanto, se podría esperar que, próximamente, haya muchos casos de alquileres impagados por estas circunstancias. Serán más cuanto más tiempo dure esta situación, probablemente.

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