Hay un plazo de dos años en el que la venta de una vivienda del fallecido sin herederos forzosos no tiene efecto en el Registro.

La ley hipotecaria prioriza a los herederos forzosos que aparezcan en dos años

La ‘Ley de Cuba’ se puso en marcha en el siglo XIX para que los hijos de españoles emigrados a las colonias tuvieran tiempo de regresar cuando sus padres fallecían y poder así reclamar su parte de la herencia. Desde entonces muchas cosas han cambiado: ni colonias españolas, ni distancias tan largas para que el heredero emigrado regrese al país… Pero una cosa permanecía inmutable hasta ahora: los obstáculos que este artículo, el 28 de la Ley Hipotecaria, ponía a la transmisión y a la venta de inmuebles heredados.

Este artículo establece un plazo de dos años en el que la venta de una vivienda del fallecido sin herederos forzosos no tiene efecto en el Registro de la Propiedad. Cuando el causante de la herencia moría sin hijos (herederos forzosos), la propiedad pasaba a los herederos indirectos. Sin embargo, estos no tenían pleno derecho sobre el inmueble durante ese plazo de 24 meses, quedando a expensas de que apareciese un hijo del difunto. Cuando esto pasa, la herencia cambia de manos en favor del hijo.

Los casos donde se activa el artículo 28 son muy poco frecuentes

O pasaba, porque los casos en los que se activa el artículo 28 son muy infrecuentes desde hace años. La forma en que se regulan las herencias en la actualidad y los cambios en la sociedad hacen casi imposible que sucedan casos de este tipo. «Es muy difícil que pase. Y los únicos supuestos para que ocurra son que aparezca un hijo o que se adjudique mal la herencia, con un testamento que no se rige a derecho», señala Víctor Ortiz, socio y cofundador de Heritae.

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El Gobierno ha tomado cartas en el asunto y desde el 3 de septiembre, cuando se elimine el artículo, se agilizarán las operaciones inmobiliarias de bienes con origen en herencias. Así, el heredero de una vivienda será directamente titular, con independencia del grado de parentesco que guarde con el fallecido.

«Es una ley que perjudica a mucha más gente de la que beneficia. Y hoy se han tomado las medidas necesarias para que no exista esta situación y sean más infrecuentes los casos de este tipo», valora Ortiz. Santiago Fierro, socio de Cremades & Calvo-Sotelo, especifica que una de ellas es el Registro de Últimas Voluntades: «La solidez que ha alcanzado durante los últimos 75 años hace que los casos de testamentos notariales desconocidos sean absolutamente excepcionales».

La comunicación telemática entre los notarios también ha influido

Asimismo, los expertos consultados señalan a Finect que la llegada de la comunicación telemática entre los notarios es otro factor que ha hecho muy improbable en los últimos años situaciones que activen la ‘Ley de Cuba’. Los únicos supuestos para que se diesen casos son la aparición de un hijo inesperado o una adjudicación errónea de herencia, con un testamento que no se rige a derecho.

La única forma de testamento que no es validada ante notario es el testamento ológrafo, escrito a mano por el causante. Es aquí donde puede hacer acto de presencia el artículo 28, a punto de desaparecer del ordenamiento jurídico. Pero son pocas las personas que acuden a esta tipología de testamento. Además, a ello se debe sumar que el fallecido no tenga herederos forzosos reconocidos (ascendientes, descendientes directos o cónyuge), una doble coincidencia muy poco habitual, explican los expertos.

Trabas en financiación

La derogación de este precepto centenario elimina las trabas en las sucesiones entre hermanos, por sobrinos y otros parientes, en ocasiones obligados a renunciar a sus derechos hereditarios. Fierro explica que a veces, para poder hacer frente a los gastos e impuestos que gravan cualquier sucesión mortis causa, el herederos o herederos no tenían otra opción que enajenar el bien heredado para quedarse con el remanente una vez pagados los impuestos. «E incluso se daban situaciones que llevaban al heredero a renunciar a sus posibles derechos ante la imposibilidad de hacer frente personalmente a los gastos», indica el abogado de Cremades & Calvo-Sotelo.

El plazo de dos años fijado por ley generaba inseguridad en las transmisiones de viviendas heredadas afectadas por el artículo 28. «Ante esa inseguridad, aunque excepcional y de bajo riesgo, muchas operaciones dejaban de realizarse», añade Fierro. Por su parte, Ortiz señala que arrastrar esa incertidumbre durante dos años tiene efectos en la compraventa de estas viviendas: el comprador prefiere comprar un piso que no tenga artículo 28, para evitar que aparezca un heredero forzoso que en ese periodo de tiempo dé al traste con la adquisición de la propiedad. «Es más difícil de vender y además las herencias de colaterales (hermanos, tíos, sobrinos) no están tan bonificadas y hay que pagar más impuestos», destaca el cofundador de Heritae.

El artículo 28 también tiene consecuencias financieras negativas

Además de demorar la transmisión de los inmuebles, el artículo 28 tiene consecuencias financieras negativas. Los bancos consideran arriesgado conceder una hipoteca sobre una vivienda en esta situación. La incertidumbre de que puedan aparecer en escena herederos que reclamen la propiedad o su reparto afectaría tanto a los compradores como a las entidades financieras. Y en casos extremos, el comprador puede llegar a hacer frente a la hipoteca y quedarse sin esa vivienda.

Para conseguir financiación de los bancos, los compradores de viviendas bajo la Ley de Cuba debían dejar como garantía el importe del préstamo hasta que se cumpliese el plazo de 2 años, o firmar un seguro de caución, ejemplifica Fierro. «Alguna vez que un cliente nuestro ha vendido una casa con artículo 28, incluimos una cláusula y le dábamos al comprador la garantía de que si aparecía un heredero y se ejecutaba el artículo 28, nosotros le devolvíamos el dinero de la compraventa y los gastos de los impuestos». En estos casos los perjudicados son los herederos que venden el inmueble. «Incluso perdían dinero, en torno a un 10%», indica Ortiz en referencia a algunas herencias que ha gestionado bajo estas circunstancias.

Fuente: eleconomista.es

Foto:libremercado.com

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