Reclamación por defectos en vivienda de obra nueva: plazos, responsables y modelo

1) ¿Cuándo puedes reclamar? La regla práctica de los plazos 1-3-10 (LOE) 

Si acabas de estrenar casa y empiezan a salir grietas, humedades o ruidos, la clave es identificar qué tipo de defecto es y en qué plazo encaja.  

En mi despacho lo resumimos en una regla de bolsillo: 1-3-10. Y, ojo, estos son plazos de caducidad: si el defecto aparece fuera de esos periodos, la LOE no te ampara. 

• 1 año — Acabados o estética. Pintura con “piel de naranja”, rayones, alicatado irregular, puertas que rozan, juntas mal rematadas… 

• 3 años — Habitabilidad. Todo lo que afecte a confort y uso normal: humedades, filtraciones, aislamiento térmico/acústico pobre, olores, fallos de instalaciones. 

En nuestra experiencia, las humedades a los 6–12 meses son el clásico: suelen entrar en habitabilidad (3 años) y se acreditan bien con peritaje y seguimiento fotográfico. 

• 10 años — Estructura. Daños que comprometen la estabilidad: grietas profundas en elementos portantes, desprendimientos de fachada, vicios en cimentación. 

Cuando sospechamos de un problema estructural, activamos el seguro decenal de inmediato: es ágil y pone en marcha inspecciones técnicas. 

 

Importante:  

además de ese plazo para que aparezcan los daños, tienes 2 años de prescripción para ejercer la acción desde que se manifiestan.  

Resumen exprés 

Tipo de daño	Ejemplos	Plazo de garantía (aparecer)	Acción (prescripción)
Acabados	Pintura, alicatado, tarima, carpintería	1 año	2 años desde manifestación
Habitabilidad	Humedades, filtraciones, aislamientos, instalaciones	3 años	2 años desde manifestación
Estructura	Cimentación, elementos portantes, fachada	10 años	2 años desde manifestación

 

2) Obra nueva vs. obra menor: qué cambia (y por qué el plazo de 6 meses manda) 

No todo es LOE. Si hablamos de reformas u obras menores (sin régimen LOE), el paraguas es más corto: 6 meses desde la entrega para reclamar por vicios (régimen típico de arrendamiento de obra/servicios).  

Esto se nos cuela en muchos casos de cocinas, baños o cambios de ventanas. 

• Cómo lo aplicamos en la práctica 

• Si la reforma es integral con agentes de la edificación (proyecto, dirección facultativa, etc.), exploramos si cabe LOE. 

• Si no lo es, actuamos rapidísimo: peritaje ligero, requerimiento fehaciente y, si no hay respuesta, demanda antes de que vuele el semestre. 

Consejo de trinchera: en obra menor documenta la entrega (acta, albarán, correo) porque ese día activa el reloj.  

Hemos visto reclamaciones perderse por no saber cuándo “se entregó” exactamente. 

 

3) ¿A quién reclamo? Mapa de responsabilidades (promotor, constructor, DF, proyectista…) 

La LOE exige intentar individualizar al agente causante. Solo si es imposible —o hay culpas compartidas indeterminables— se reclama solidariamente a todos los intervinientes. 

• Promotor. Responde frente a compradores por los daños LOE y, como vendedor, por contrato. En vivienda nueva suele estar cubierto por seguros trienal y decenal. 

• Constructor. Responsable de ejecución y de defectos de terminación del primer año, incluidos los de subcontratas y materiales que acepta. 

• Proyectista. Responde por errores de proyecto que causen daños. 

• Dirección de obra / dirección de la ejecución. Control técnico y de calidad de lo ejecutado; pueden compartir responsabilidades. 

• Entidades de control y suministradores. Si el fallo viene del control de calidad o de un material defectuoso. 

• Vendedor no promotor. Mantiene su responsabilidad contractual (no la excluye la LOE). 

 

4) Cómo actuar paso a paso: pruebas, peritaje, burofax y vía aseguradora 

Aquí es donde se ganan (o se pierden) los asuntos. Este es el protocolo que seguimos habitualmente: 

1. Documenta el daño
    

• Fotos y vídeo con fecha (usa apps que estampan fecha). 

• Registra evolución (cada 2–4 semanas si sigue activo). 

• Localiza acta de recepción, libro del edificio y garantías.
   

1. Peritaje técnico

    

• Para acabados: informe breve con identificación del defecto y coste de reparación. 

• Para habitabilidad y estructura: peritaje completo (origen, alcance, riesgos, medidas urgentes). 

En mi experiencia, un buen peritaje desatasca el 70% de negociaciones con promotor/constructor. 

 

1. Requerimiento fehaciente (burofax)

    

• A quien corresponda (ver Sección 3). 

• Da 10–15 días para respuesta y plan de reparación. 

• Anexa peritaje y prueba gráfica.
   

1. Activa seguros cuando proceda

    

• 1 año (acabados): seguro o retención del 5% si existe. 

• 3 años (habitabilidad) y 10 años (estructura): dirige también a la póliza. 

A menudo iniciamos la vía aseguradora en paralelo: agiliza peritaciones y reduce la fricción. 

1. Negociación y acuerdo

    

• Calendario de obra, responsables, garantías post-reparación. 

• Si hay riesgo estructural, medidas cautelares inmediatas.
   

1. Demanda

    

• Antes de que prescriba la acción (2 años desde la manifestación). 

• Valora acumulación frente a varios agentes si no está clara la autoría. 

Cronograma tipo

Detección (Día 0) → Pruebas (Días 1–7) → Peritaje (Semanas 2–5) → Burofax (Semana 5) → Respuesta/Peritación contraria (Semanas 6–10) → Acuerdo o demanda (Meses 3–6). 

 

5) Modelo de reclamación por defectos constructivos (para copiar y adaptar) 

Tip: rellena los corchetes y adjunta peritaje + fotos. Envía por burofax con certificación de texto y acuse. 

Asunto: Reclamación por defectos constructivos en vivienda [dirección y referencia] 

Yo, [Nombre y apellidos], con DNI [___], propietario de la vivienda sita en [dirección completa], adquirida a [Promotor/Vendedor] y recepcionada el [fecha de entrega], por la presente requiero a [agente/s responsable/s: Promotor/Constructor/DF/Proyectista/Aseguradora póliza nº ___] para que repare los siguientes defectos detectados: 

1. [Descripción breve del defecto 1] — Fecha de manifestación: [] — Ubicación: []. 

1. [Defecto 2] — Fecha de manifestación: [] — Ubicación: []. 
   (Se adjuntan fotografías e informe pericial de fecha [__]). 

Calificación (LOE): [Acabados (1 año) / Habitabilidad (3 años) / Estructura (10 años)]. 
Base legal: plazos y responsabilidades conforme a la Ley de Ordenación de la Edificación. 
Petición: en el plazo de 10 días desde la recepción de este requerimiento, confirmen por escrito el plan de reparación y fechas de ejecución. 
Advertencia: de no atender este requerimiento, ejercitaré las acciones legales oportunas, incluida la reclamación frente a la aseguradora [decenal/trienal] y solicitud de costas. 

En [ciudad], a [fecha]. 
[Firma] 
[Datos de contacto] 
Anexos: 1) Informe pericial. 2) Reportaje fotográfico. 3) Acta de recepción/compra. 4) Pólizas. 

 

6) Errores comunes que hacen perder la reclamación (y cómo los evitamos a diario) 

• Dejar pasar el tiempo pensando que “ya lo mirarán”. Solución: activa el cronograma del punto 4. 

• No peritar por ahorrar costes: después cuesta el triple justificar origen y cuantía. 

• Reclamar “a todos” sin orden: primero el agente vinculado; la solidaridad es subsidiaria cuando no es posible individualizar. 

• No guardar pruebas de evolución (humedad “que va y viene”). Haz seguimiento con fechas. 

• Confundir obra menor con LOE o viceversa: valida marco aplicable desde el inicio. 

• Olvidar la aseguradora cuando hay indicios de habitabilidad/estructura: pierdes una vía de presión potente.. 

 

7) Plazos de prescripción y acciones de repetición (los dos “2 años” que se olvidan) 

Además del 1-3-10, hay dos reglas de oro: 

• Prescripción general: 2 años para ejercitar la acción desde la manifestación del daño (no desde la entrega). 

• Repetición entre agentes/aseguradoras: 2 años desde la sentencia firme o desde el pago extrajudicial. 

En pleitos complejos, calendarizamos estos dos “2 años” en grande en el expediente; es lo primero que reviso cada vez que entra un escrito nuevo. 

 

8) Casos típicos: humedades, grietas y ruidos (qué encaja en acabado, habitabilidad o estructura) 

• Humedades/filtraciones 

• Si son superficiales y puntuales: a veces acabado (sellado, remate). 

• Si provienen de cubierta, fachadas o instalaciones: habitabilidad (3 años). 

• Grietas 

• Capas de pintura o yeso: suele ser acabado (1 año). 

• Fisuras con patrón en X, vigas/pilares: estructura (decenal). 

• Ruidos 

• Falta de trasdosados/aislamientos o instalaciones mal ancladas: habitabilidad. 

• Instalaciones (eléctrica, fontanería, climatización): normalmente habitabilidad salvo acabados puntuales. 

En mi caso, los ruidos de bajantes y las filtraciones en testeras son dos “tapados” que la gente aguanta meses. Error: reclámalos cuanto antes y mide dB si es acústico. 

 

9) Si eres comunidad de propietarios: cómo coordinar peritaje y reclamación conjunta 

• Asamblea para aprobar peritaje y acciones. 

• Peritaje único (puede tener anexos por portales/zonas). 

• Requerimiento en nombre de la comunidad + partes privativas afectadas si conviene. 

• Vías paralelas: reclamación de comunidad por elementos comunes y de propietarios por daños privativos. 

• Negociación centralizada con calendario de intervenciones por fases. 

Nuestro consejo: designa portavoz técnico (administrador + perito) para evitar 20 correos cruzados por cada gotera. 

 

 10) Dudas rápidas (FAQs) 

¿Desde cuándo cuentan los plazos 1-3-10?
Desde la recepción de la obra (explícita o tácita). La prescripción (2 años) desde que se manifiesta el daño. 

¿Puedo reclamar si el defecto apareció fuera del 1-3-10?
Fuera de LOE, tu margen se reduce; revisa si cabe responsabilidad contractual u otras vías, pero es cuesta arriba. 

¿Puedo ir directo a la aseguradora?
Sí, cuando exista cobertura (trienal/decenal). En práctica, solemos dirigir simultáneamente a responsables y póliza. 

¿Y si el promotor ya no existe?
Explora aseguradora (si hay cobertura), constructor y demás agentes. El peritaje ayuda a reencuadrar responsabilidades. 

¿Qué pruebas son imprescindibles?
Peritaje, fotos con fecha, acta de recepción, libro del edificio y burofax de requerimiento. 

 

Conclusión 

En defectos constructivos, el tiempo y el orden son todo: identifica el tipo de daño, individualiza al responsable y actúa dentro de plazo con peritaje y requerimiento fehaciente.  

Si hay pólizas (trienal/decenal), apóyate en ellas: aceleran la solución.

Y si necesitas acompañamiento legal y técnico, en Bufete Prolegue nos encargamos de todo el recorrido, desde la primera foto hasta la firma del acuerdo (o la sentencia).