El nuevo decreto de vivienda limita al 2 % la subida anual del alquiler, permite prorrogar los contratos hasta dos años más, suspende los desahucios de personas vulnerables y crea préstamos al 0 % para comprar la primera vivienda. El Gobierno lo aprobó el 06/10/2026 para reforzar el derecho a la vivienda en España, y buena parte de las medidas ya se aplican desde el 08/10/2026. Los abogados de Bufete Prolegue te explicamos qué cambia para propietarios, inquilinos y compradores, y qué conviene hacer ahora.
¿Qué es el nuevo decreto de vivienda y cuándo entra en vigor?
Lo que se conoce como «nuevo decreto de vivienda» son en realidad dos reales decretos-ley aprobados por el Consejo de Ministros el 06/10/2026 y publicados en el Boletín Oficial del Estado (BOE) el 07/10/2026.
El primero, el Real Decreto-ley 29/2026, protege la función social de la vivienda y amplía la oferta asequible. Está en vigor desde el 08/10/2026 y regula la subida de los alquileres, la prórroga extraordinaria de contratos, la suspensión de desahucios, el alquiler de temporada y por habitaciones, la fiscalidad y la nueva línea de préstamos TU CASA.
El segundo refuerza la estabilidad de los contratos de alquiler de vivienda habitual. Según la nota oficial del Gobierno, entrará en vigor el 15/11/2026, siempre que sea convalidado.
Ese matiz es importante. Como las Cortes Generales están disueltas por la convocatoria de elecciones, ambas normas deben ser convalidadas por la Diputación Permanente del Congreso. Si no lo fueran, dejarían de aplicarse.
Qué cambia para los propietarios
El propietario que alquila una vivienda pierde margen para subir la renta y para recuperar el inmueble, pero gana incentivos fiscales si alquila a precio moderado.
Subida del alquiler limitada al 2 % hasta 2027
Hasta el 31/12/2027, la actualización anual de la renta no puede superar el 2 % salvo que las partes pacten otra cosa. Si la renta ya está por encima del índice de referencia de precios del alquiler, no se puede aplicar ninguna subida.
Prórroga extraordinaria obligatoria
Si el inquilino solicita la prórroga extraordinaria y cumple los requisitos, el propietario está obligado a aceptarla. Solo puede negarse si ambas partes acuerdan otras condiciones, si firman un nuevo contrato o si acredita que necesita realmente la vivienda para sí o para un familiar.
Desahucios y compensación al propietario
Hasta el 31/12/2030, el juzgado suspenderá el desahucio cuando el inquilino sea vulnerable y no tenga alternativa habitacional. Si el propietario es una persona física, la Administración deberá compensarle la renta que deje de cobrar, los suministros impagados y las costas del proceso. La suspensión no se aplica si el propietario tiene dos viviendas o menos y acredita su propia situación de vulnerabilidad.
Alquiler de temporada y por habitaciones
El alquiler de temporada exige justificar el motivo temporal del inquilino y, por regla general, debe durar entre 31 días y 12 meses. Si se encadenan más de dos contratos de temporada, la relación pasa a ser un alquiler de vivienda habitual con todas las garantías de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Al alquilar por habitaciones, la suma de todas las rentas no podrá superar la de la vivienda completa.
Gastos y anuncios de alquiler
El propietario no puede repercutir al inquilino los honorarios de la inmobiliaria ni los impuestos de la vivienda. Además, los anuncios deberán incluir, cuando proceda, el índice de referencia, el límite legal de la renta y la renta del contrato anterior.
Incentivos fiscales en el IRPF
Los propietarios que no sean grandes tenedores podrán reducir entre un 15 % y un 100 % el rendimiento neto del alquiler en los nuevos contratos que bajen la renta. También hay reducciones de hasta el 100 % para quien alquile una vivienda por primera vez.
Contratos más largos desde el 15/11/2026
Si se convalida el segundo decreto, los contratos se prorrogarán automáticamente por periodos iguales una vez cumplidos 5 años, o 7 si el arrendador es una empresa. El preaviso del propietario pasará de cuatro a seis meses. Y si decide no renovar, por regla general deberá indemnizar al inquilino con 12 mensualidades calculadas según el índice estatal de referencia.
Qué cambia para los inquilinos
El inquilino gana estabilidad y protección, con una condición casi siempre presente: estar al corriente del pago del alquiler.
Prórroga de hasta dos años más
Si tu contrato de vivienda habitual termina antes del 31/12/2028, puedes pedir una prórroga extraordinaria por anualidades, de hasta dos años, manteniendo las mismas condiciones. Para ello debes estar al día en el pago y haberlo estado durante los ocho meses anteriores. Si ya la solicitaste con la norma anterior, el Real Decreto-ley 8/2026, esa solicitud sigue siendo válida.
Tu renta no puede subir más del 2 %
Hasta el 31/12/2027, la subida anual de tu alquiler no puede superar el 2 % sin un nuevo acuerdo. Si tu renta ya supera el índice de referencia, no puede subir nada.
Más protección frente al desahucio
Si eres una persona vulnerable y no tienes alternativa habitacional, el desahucio puede quedar suspendido hasta el 31/12/2030. En los desahucios por impago, la comunidad autónoma dispone de dos meses para ofrecerte una vivienda o pagar la deuda, y mientras tanto el procedimiento queda en pausa. Estas medidas también se aplican a procesos en curso en los que todavía no se haya producido el lanzamiento.
Alquileres de temporada y habitaciones sin fraude
Un contrato de temporada sin una causa real, o encadenado más de dos veces, se considera alquiler de vivienda habitual. Y si alquilas una habitación, la suma de lo que pagan todos los inquilinos no puede superar el precio de la vivienda completa.
Sin gastos de inmobiliaria
No pueden cobrarte los honorarios de gestión de la inmobiliaria ni los impuestos asociados a la vivienda.
Nueva deducción del 10 % en el IRPF
Si tu base imponible es inferior a 33.007,20 € al año, podrás deducirte el 10 % de lo que pagas por el alquiler de tu vivienda habitual, con una base máxima de 11.630 €. No podrás ser titular de otra vivienda a menos de 50 km de la alquilada.
Más seguridad desde el 15/11/2026
Si se convalida el segundo decreto, tu contrato se renovará automáticamente al llegar a su vencimiento, salvo que alguna de las partes avise. Tu plazo de preaviso para marcharte seguirá siendo de dos meses, y si el propietario no quiere renovar, en general tendrá que indemnizarte.
Qué cambia para los compradores de vivienda
La gran novedad para quien quiere comprar su primera vivienda es la línea de préstamos TU CASA, aunque todavía falta conocer quién podrá solicitarla y con qué requisitos.
Línea TU CASA: hasta 50.000 € al 0 %
El decreto crea un fondo de 10.000 millones de euros, gestionado por el ICO, para financiar la compra de la primera vivienda habitual. El préstamo cubre hasta el 20 % del valor de la vivienda, con un máximo de 50.000 €, y complementa la hipoteca del banco. No tiene intereses ni comisiones y puede solicitarse con independencia de la edad.
Antes de pedirlo, conviene conocer su contrapartida. La vivienda quedará sujeta a un precio máximo de venta futura y, si se alquila, la renta tendrá que estar por debajo del índice de referencia. Los beneficiarios y las condiciones concretas se fijarán en un acuerdo posterior del Consejo de Ministros.
IVA del 4 % en la vivienda protegida
La vivienda con protección permanente o indefinida pasa a tributar al tipo superreducido del 4 % de IVA, incluidos los garajes y anexos situados en el mismo edificio.
Precios máximos en las viviendas de CASA 47
Las viviendas de CASA 47, la entidad estatal de vivienda, o construidas en sus suelos, no podrán venderse por encima del precio máximo de la vivienda protegida en su comunidad autónoma. Este límite se aplicará también a todas las ventas futuras.
Medidas contra la especulación: grandes tenedores, pisos turísticos y viviendas vacías
Para proteger el derecho a la vivienda, el decreto también actúa sobre los inversores y sobre los usos que retiran viviendas del mercado residencial.
Límites a la compra por debajo del valor de mercado
Hasta el 31/12/2030, los fondos, las sociedades que compran carteras de préstamos impagados y los grandes tenedores no podrán comprar viviendas por menos del 70 % de su valor de mercado, fijado por una tasadora independiente. Hay excepciones, como el destino de la vivienda a alquiler asequible o social, residencias sociosanitarias o alojamiento de colectivos vulnerables.
Se considera gran tenedor a quien posee más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o más de 1.500 m² construidos, sin contar garajes ni trasteros. En las zonas de mercado tensionado, la comunidad autónoma puede rebajar ese umbral a cinco viviendas.
Más impuestos para los pisos turísticos
El alquiler de apartamentos amueblados tributará al 10 % de IVA cuando dure 30 noches o menos, o cuando incluya servicios propios de un hotel, como la limpieza o el cambio de ropa. Además, en las zonas tensionadas, los ayuntamientos podrán aplicar un recargo en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) de hasta el 50 %, que sube al 100 % para quien tenga dos o más pisos turísticos y al 150 % a partir de cuatro.
Recargo del IBI en viviendas vacías
Los ayuntamientos también podrán recargar el IBI de las viviendas desocupadas, hasta el 150 % cuando el propietario tenga cuatro o más viviendas vacías durante más de tres años.
Más tributación para las SOCIMI
El gravamen sobre los beneficios de las SOCIMI derivados del alquiler de viviendas sube del 15 % al 25 %. Ese impuesto podrá reducirse entre un 50 % y un 100 % según el número de viviendas que destinen a alquiler asequible.
Qué hacer ahora: recomendaciones de nuestros abogados
La primera recomendación es no precipitarse, porque las dos normas aún deben ser convalidadas. Mientras tanto, estos pasos te ayudarán a proteger tus derechos.
- Revisa tu contrato de alquiler. Comprueba la fecha de vencimiento, la cláusula de actualización de la renta y si se firmó antes o después de la Ley de Vivienda de 2023, porque el régimen aplicable cambia.
- Comunica todo por escrito. Las solicitudes de prórroga, los avisos de no renovación y la necesidad de recuperar la vivienda deben notificarse de forma fehaciente, por ejemplo mediante burofax.
- Consulta el índice de referencia del alquiler. De él depende si la renta puede subir y si el propietario puede acceder a ciertas reducciones fiscales.
- Ten en cuenta la normativa de tu comunidad autónoma. Las comunidades pueden tener reglas propias sobre alquiler de temporada, habitaciones y zonas tensionadas que se suman a las estatales.
- Contrasta con el BOE. Algunos medios han publicado fechas que no coinciden con la información oficial del Gobierno. Lo que vincula es el texto publicado en el Boletín Oficial del Estado.
- Actúa a tiempo. En un desahucio en curso, alegar la vulnerabilidad en el momento oportuno puede ser decisivo. En una compra con la línea TU CASA, revisa las limitaciones de reventa antes de firmar.
Preguntas frecuentes sobre el decreto de vivienda
¿Cuándo entra en vigor el nuevo decreto de vivienda?
El Real Decreto-ley 29/2026 está en vigor desde el 08/10/2026. El segundo decreto, sobre la estabilidad de los contratos de alquiler, entrará en vigor el 15/11/2026 si es convalidado.
¿Cuánto puede subir el alquiler en 2026 y 2027?
Hasta el 31/12/2027, como máximo un 2 % al año si no hay un nuevo acuerdo entre las partes. Si la renta ya supera el índice de referencia, no puede subir.
¿Puedo prorrogar mi contrato de alquiler?
Sí, si tu contrato de vivienda habitual vence antes del 31/12/2028. Puedes pedir hasta dos años más, por anualidades, siempre que estés al corriente de pago y lo hayas estado los ocho meses anteriores.
¿Puede el propietario negarse a la prórroga?
Solo en casos concretos: si las partes acuerdan otras condiciones, si firman un nuevo contrato o si el propietario acredita que necesita la vivienda para sí o para un familiar.
¿Se suspenden los desahucios con el nuevo decreto?
Sí, hasta el 31/12/2030, cuando el inquilino sea vulnerable y no tenga alternativa habitacional. Si el propietario es una persona física, la Administración le compensa las rentas y los gastos.
¿Quién puede deducirse el alquiler en el IRPF?
Los inquilinos con una base imponible inferior a 33.007,20 € anuales pueden deducirse el 10 % de lo pagado por el alquiler de su vivienda habitual.
¿Qué es la línea TU CASA?
Es un préstamo público al 0 % y sin comisiones que financia hasta el 20 % del valor de la primera vivienda, con un máximo de 50.000 €, como complemento de la hipoteca.
¿Qué es un gran tenedor de vivienda?
Quien tiene más de 10 inmuebles residenciales o más de 1.500 m² construidos de uso residencial. En zonas tensionadas, el umbral puede bajar a cinco viviendas.
¿Qué es el Real Decreto-ley 29/2026?
Es la norma de medidas urgentes para proteger la función social de la vivienda y ampliar la oferta de vivienda asequible. Se publicó en el BOE el 07/10/2026 y regula alquileres, desahucios, fiscalidad, vivienda pública y acceso a la primera vivienda.
¿Cómo protege el decreto el derecho a la vivienda?
El derecho a una vivienda digna está reconocido en el artículo 47 de la Constitución Española. El decreto lo refuerza limitando las subidas del alquiler, alargando los contratos, suspendiendo desahucios de personas vulnerables y frenando las compras especulativas.
¿Qué pasa si el decreto de vivienda no se convalida?
Un real decreto-ley que no se convalida queda derogado. Por eso conviene seguir la votación de la Diputación Permanente del Congreso antes de tomar decisiones a largo plazo.
¿Cuánto puede durar un alquiler de temporada?
Por regla general, entre 31 días y 12 meses, y siempre con una causa temporal justificada. Si se encadenan más de dos contratos, pasa a considerarse alquiler de vivienda habitual.
¿Pueden cobrarme los gastos de la inmobiliaria al alquilar?
No. El inquilino no paga los honorarios de gestión inmobiliaria ni los impuestos asociados a la vivienda.
¿Qué IVA pagan los pisos turísticos?
Un 10 % cuando el alquiler dura 30 noches o menos, o cuando incluye servicios propios de un hotel, como la limpieza o el cambio de ropa.
¿Cuánto debe indemnizar el propietario si no renueva el contrato?
Con el segundo decreto, si se convalida, al menos 12 mensualidades de renta de una vivienda similar, calculadas según el índice estatal de referencia. Hay excepciones, como que el propietario necesite la vivienda para sí o para un familiar.
¿Con cuánta antelación hay que avisar para no renovar el alquiler?
Desde el 15/11/2026, si se convalida el segundo decreto, el propietario debe avisar con seis meses de antelación. El inquilino mantiene un preaviso de dos meses.
Cómo puede ayudarte Bufete Prolegue
En Bufete Prolegue analizamos tu caso concreto para que sepas qué te permite y qué te exige el nuevo decreto de vivienda.
Si eres propietario, revisamos tus contratos, calculamos la actualización de renta aplicable y te asesoramos sobre las reducciones fiscales. Si eres inquilino, te ayudamos a solicitar la prórroga extraordinaria o a defenderte en un procedimiento de desahucio. Si vas a comprar, estudiamos las condiciones de la financiación y las limitaciones futuras de la vivienda.
Contacta con nuestro equipo de abogados y resolveremos tus dudas antes de que tomes una decisión.
