La fianza de un piso. ¿Qué hacer con ella?
El inquilino, a la hora de alquilar un piso, siempre debe entregar una fianza en metálico al arrendador, para avalar posibles incumplimientos del contrato.

El acto de pagar la fianza a la hora de alquilar un piso tiene un componente legal. Y es que dicha obligación viene recogida en el art 36 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos para los contratos posteriores al 1 de enero de 1995 y en el art 105 del Texto Refundido de 1964.

Así, la fianza es una obligación legal que vincula a todos los contratos, ya sea de vivienda o de uso distinto cuyo incumplimiento puede dar lugar a la resolución del contrato. Tanto que es así que en el año 2006, en La Coruña, la Audiencia Provincial dictó una sentencia de desahucio por el simple hecho de no haber pagado la fianza en el momento en el que se presentó la demanda.

¿Qué hace el arrendador con la fianza?

En el momento en el que se firma el contrato, ambas partes adquieren una serie de obligaciones. Así, los inquilinos de viviendas tendrán estipulada la cantidad de renta que deben pagar al mes, y aquellos que ocupen un espacio para usos distintos al de vivienda, tendrán dos pagos mensuales. Una vez firmado el contrato, el inquilino también deberá entregar al arrendador la fianza fijada por contrato. Pero entonces, ¿qué hará con ella? ¿Se la puede gastar para cubrir sus gastos?

La respuesta es NO. Y es que la disposición adicional tercera de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que las Comunidades Autónomas podrán establecer la obligación de los arrendadores de depositar la fianza, que no devengará interés alguno, por lo que cada comunidad, dentro de sus competencias, en la mayoría de los casos, han dispuesto de un sistema y un organismo encargado de custodiar y devolver las fianzas de acuerdo con su propia regulación. Dicha regulación implica que las partes dentro de un contrato de naturaleza privado no puedan realizar ningún tipo de pacto acerca de la fianza, pudiendo disponer las propias Comunidades de las cantidades depositadas.

Dentro de las variaciones que han establecido cada Comunidad, hay unas líneas genérales para depositar de la fianza, pero la obligación siempre recaerá en el arrendador. El plazo general es de un mes (Aragón, Andalucía, Galicia, País Vasco…), pero puede variar entre los quince días como ocurre en Cantabria o Valencia, hasta los dos meses que permite Cataluña. En los casos de cambio de titularidad del inmueble, algunas comunidad como Madrid, exigen que el nuevo arrendador lo comunique al organismo correspondiente junto con el documento acreditativo del cambio y la oficina encargada deberá generar un nuevo resguardo del depósito.

En cuanto a la forma de depositar la fianza y el lugar cada comunidad va variando, en algunas es obligatorio la entrega en metálico de la cantidad como en Canarias. El lugar puede ser un organismo oficial como el Instituto Catalán del Suelo o el Instituto de la Vivienda de Madrid (IVIMA), mediante ingreso por modelos formalizados ante la Agencia Tributaria como en Andalucía o en cuentas bancarias habilitadas por la Administración como en Extremadura que deberá ingresarse en la Caja General de Depósitos de la Tesorería de la Junta.   La documentación general que se debe presentar es una copia del contrato de arrendamiento y el DNI del arrendador. Una vez realizado el arrendador tiene la obligación del entregar al arrendatario una copia del resguardo que entrega cada Administración.

¿Qué pasa si el arrendador no deposita la fianza?

El incumplimiento de la obligación de depósito del arrendador supone una infracción de carácter administrativo que puede ser calificada de leve como ocurre en Cataluña si se retrasa en más de dos meses cuya sanción el del 35% del importe de la fianza, Aragón, Galicia, cuya sanción oscila entre el 5 y el 35% del importe. En el caso de Madrid la infracción es tipificada como grave suponiendo una multa entre el 26% al 50 con el tope de 90.000€.

En Castilla y León la falta de depósito constituye una infracción grave cuya sanción puede ser entre 3001€ a 15000€. También se establecen sanciones en los casos en los que no se colabore o se obstruya en las actuaciones de inspección realizadas por cada administración. El plazo de prescripción de las infracciones va entre los nueve meses a cuatro años.

La fianza se recupera una vez disuelto el contrato

Una vez que el inquilino quiere abandonar la vivienda, lo primero que deberá hacer es rescindir el contrato, y comunicarlo al organismo correspondiente. A partir de ese momento, la administración dispone de un mes para devolver el importe de la fianza. Si en ese plazo de tiempo no fuese devuelta, a partir de su cumplimiento comenzará a devengarse el interés legal correspondiente.

La obligación es únicamente del arrendador, en ningún caso el arrendatario puede ser sancionado por no efectuarlo, pero si es recomendable que pida el depósito a efectos de las deducciones del IRPF de las Comunidades Autónomas.

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