¿Qué son los vicios ocultos? ¿Se pueden reclamar?

Pocas cosas hay más emocionantes que instalarse en una nueva vivienda, ya sea comprada o alquilada. Por eso, nadie quiere que esa felicidad quede empañada por defectos en la casa. Son los llamados vicios ocultos.

A la hora de instalarse en una vivienda, nadie quiere que vayan apareciendo vicios ocultos. Pero ocurre con más frecuencia de la deseada. Eso sí, se puede resolver mediante una reclamación legal de los vicios ocultos del inmueble.

Esta reclamación se podrá hacer independientemente de que se trate de una vivienda nueva, de segunda mano o de alquiler. Eso sí, cambiarán los plazos en cada uno de los supuestos.

Vicios ocultos al comprar una vivienda

De acuerdo con la jurisprudencia, son vicios ocultos los defectos no manifiestos que no se pueden ver a simple vista. Eso sí, si el comprador tuviese que conocer esos desperfectos por su profesión u oficio, no podrá reclamarlos, incluso aunque no sean visibles. Tampoco se podrán reclamar esos vicios ocultos si se supiese antes de la compra, ya que se podría haber utilizado para pactar un precio antes de la adquisición.

Estos defectos tienen, además, que existir antes de la venta. Si ya estuviesen ahí antes de la firma del contrato pero saliesen a la luz después, s podrían reclamar. En ese caso, no solo habría que demostrar su existencia, sino también que ya estaban antes de la firma del contrato.

Pero eso no es todo. Y es que estos vicios ocultos deben suponer un perjuicio grave, que implique la inutilidad total o parcial de la vivienda. Si no, también serían contemplados si disminuyen el valor pagado por ella.

Viviendas de segunda mano

Si se tratase de vicios ocultos en una vivienda de segunda mano, el plazo de reclamación será de 6 meses desde la entrega del inmueble. Al ser un plazo tan breve, será fundamental actuar con rapidez en el momento en el que se detecte el defecto.

El primer paso para proceder con la reclamación es enviar un burofax al antiguo propietario. Así tendremos pruebas fehacientes de que lo hemos comunicado al anterior propietario, y se podrá utilizar en caso de llegar a la vía judicial. No obstante, este envío no interrumpe el plazo de 6 meses.

Una vez que se tengan las pruebas de la existencia de vicios ocultos, así como de que ya estaban antes de la firma del contrato, tendremos dos opciones. La primera, será rescindir el acuerdo y solicitar la devolución del dinero. La segunda pasaría por reclamar la rebaja proporcional del coste sufragado según la importancia de este defecto de la vivienda. En caso de que el contrato se rescinda, también se podrá solicitar una indemnización por daños y perjuicios.

Vivienda de nueva construcción

Si se trata de viviendas de nueva construcción también es posible la reclamación legal de vicios ocultos. En estos casos, el derecho del comprador está amparado por la Ley 28/1999 de Ordenación de la Edificación. En ella, se establece que el promotor o constructor serán los encargados de subsanar las deficiencias en estas viviendas.

Las viviendas de la nueva construcción suelen presentar tres tipos de deficiencias. La primera, defectos estructurales. Estos daños materiales pueden afectar la cimentación, las vigas, los soportes y comprometer la estabilidad del edificio. La reclamación por este tipo de daños debe realizarse dentro de los diez años de entrega de la vivienda.

La segunda deficiencia refiere a defectos de habitabilidad, es decir, daños que impiden el cumplimiento de aquellos requisitos que hacen habitable una vivienda. Aquí se englobarían los defectos relacionados con la higiene, la salud o el medio ambiente. El período de reclamación por estos defectos es de tres años a partir de la entrega de la vivienda.

Finalmente, la tercera: defectos de acabado. Estos incluyen aquellos daños materiales derivados de la terminación o ejecución de la obra. En este caso, sólo pueden reclamarse vicios ocultos si las afecciones aparecen en el primer año de entrega del inmueble.

Vicios ocultos en viviendas de alquiler

Cuando se trata de una vivienda alquilada, el plazo de reclamación por vicios ocultos es el mismo que en viviendas de segunda mano: 6 meses desde la entrega del inmueble. Igualmente, no es suficiente una llamada telefónica, sino que es indispensable comunicarlo al arrendador vía burofax para dejar constancia si fuera necesario recurrir a la vía judicial.

En el caso del inquilino, tendrá dos opciones. La primera, rescindir el contrato, por lo que se reclamaría la devolución de la renta pagada, restando el equivalente de renta correspondiente al tiempo en el que se hizo uso. La segunda, pasaría por solicitar una rebaja de la renta proporcional. Si se rescindiese el contrato, también se podría reclamar una indemnización por daños y perjuicios.

Si hablamos de vicios ocultos en una vivienda alquilada, deben ser daños graves que no se pueden reparar e impiden el uso adecuado de la vivienda. De acuerdo con la ley, el casero tiene la obligación legal de garantizar la habitabilidad de la vivienda y de sufragar las reparaciones que deriven del desgaste o uso ordinario cuyo coste sea superior a 150 euros. Si el importe fuese inferior a ese monto, el inquilino es quien debe costear la reparación. Además, si el plazo de la obra excede los veinte días, el inquilino tiene derecho a que se le descuente de la renta un proporcional.

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