Contrato de exclusividad con una agencia inmobiliaria
Cuando un particular quiere vener una vivienda, a menudo recurre a la ayuda de una agencia inmobiliaria. Por eso, no es raro que entre ambas partes se haga un contrato que implique la exclusividad. Lo que no está tan claro es si esa norma afecta también al propietario.
En los contratos de intermedicación inmobiliaria es habitual encontrar una cláusula de exclusividad. Al estar ésta estipulada en el contrato, la agencia inmobiliaria se asegura de ser la única en llevar a cabo las gestiones necesarias para conseguir un comprador del inmueble. Así, el propietario no podrá encomendar esta tarea a ninguna otra agencia.
Cuando hablamos de este tipo de contratos, hacemos referencia a un negocio jurídico innominado y atípico. Esto supone que no tiene una regulación específica en nuestro ordenamiento jurídico. Por eso, y de acuerdo al Código Civil, quedará sujeto al pacto entre las partes.
El Código Civil
El Código Civil dice en su artículo 1255:
«Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público.«
Esto supone una libertad contractual, por lo que es perfectamente válida la inclusión de una cláusula de exclusividad. Lo mismo pasará con las posibles restricciones y consecuencias ante un posible incumplimiento del contrato (siempre y cuando éstas se mantengan dentro de los límites que establece la normativa sobre consumidores, y sin llegar a ser abusiva en ningún momento).
El problema surgiría si, en un momento dado, fuese el propietario el que hiciese la venta sin valerse de la inmobiliaria. Si en el contrato no pone nada de forma expresa, ¿estaríamos ante un incumplimiento del contrato de intermediación?
¿Puede vender el inmueble el propietario?
La respuesta es sí. Y es que, de acuerdo a la jurisprudencia, la cláusula de exclusividad no afecta al propietario. Esto es que, a falta de puntualizaciones expresas en el contrato, la prohibición alcanzaría sólo a terceros ajenos al contrato, y no al propietario.
Por tanto, el dueño del inmueble podrá proceder a la venta de su propiedad por sí mismo, sin tener que indemnizar a la inmobiliaria en ese caso. Lo mismo pasará en cuanto a los honorarios de la agencia, siempre y cuando la venta no se haga gracias a sus gestiones o se haga a sus espaldas con el fin de no pagar su comisión.
Por lo tanto, si no ha existido una especificación expresa en el contrato, el propietario que encarga la venta de su propiedad a un intermediario, y pese a la existencia de un pacto de exclusividad, podrá proceder por sí mismo a la venta.
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Buenos días:
He leido el articulo y segun comentan sí se puede vender el inmueble de forma particular teniendo contrato de exclusividad, pero depende de las claúsulas. Yo entiendo que en un contrato de exclusividad la exclusividad es para no hacer gestiones con otras inmobiliarias, la exclusividad es con la que eliges. Pero en uno de los párrafos que tienen en una inmobiliaria queda poco claro, yo entiendo que es a elección del cliente ¿Me pueden aclarar por favor, si en este caso se podría vender un particular que no ha tenido ninguna relación anterior con la inmobiliaria?
«El cliente podrá aportar al futuro coprador directamente por su cuenta, quedando xxxx obligada a prestar el resto de los servicios a los que está comprometido en virtud del presente contrato. xxxx en este caso cobrará la cantidad equivalente al 50% de los honorarios pactados»
Buenos días:
Con estos datos es muy complicado darle una respuesta adecuada a su caso. Si lo desea, déjenos un número de teléfono y un abogado se pondrá en contacto con usted para asesorarle.
Un saludo
buenos dias, tengo un contrato de exclusividad firmada con la inmobiliaria REMAX. Tengo la percepcion que no hacen lo suficiente para vender mi inmueble y solo quieren que baje el precio para vender el piso rapidamente, cuando me capataron me dijeron que lo podia vender por un precio mas elevado y ya en la primera visita me dijeron que estava demasiado caro. Luego tengo otra duda en el contrato viene el siguiente parrafo: El propietario declaraque no tiene encomendada la venta del inmueble objeto del presentecontrato a ningún otro mediador inmobiliario y se compremete a no promocionarni ofrecer o aceptar la gestión de venta por ninguna otra compañia o mediador inmobiliario o cualquier tipo». Mi pregunta es la siguiente una chica a través de un amigo se entero que un piso, es decir el mio, estava a la venta. yo puedo vender el piso y que la inmobiliaria no me cobre ningun tipo de honorario? estoy incumpliendo el cotrato? Tambien en el contrato de inicio no hay fecha de inicio del mismo y en el precio como se bajo el precio tacharon el precio y pusieron otro que yo les dije. No tendriamos que haber hecho otro contrato nuevo? Gracias.
Contrate una realtor para vender mi propiedad y ya se venció el contrato cuanto tiempo puedo esperar para poder ver si yo la vendo..
TecnoKasa tenía en exclusividad por un contrato de tres meses, un piso que podía interesarme y al que fui a visitar.
Hice una oferta por el mismo, pero fue rechazada.
El precio de venta era demasiado para mis posibilidades, y lo desestimé.
Pasado un tiempo de unos tres meses, veo el mismo piso anunciado por el particular, y con el precio sensiblemente rebajado.
Me pongo en contacto con el propietario y le digo que ya le lancé una oferta hacía unos meses, cuando lo llevaba Tecnokasa.
Me dice que no me lo puede vender porque si lo hace, Tecnokasa le va a pedir su comisión a él y a mí.
Mi pregunta: ¿cuanto tiempo ha de pasar para que yo pueda optar a ese piso o a otro que haya visto con ésa o cualquier otra agencia, sin que esta me pueda reclamar su comisión ?
¿ Es legal que me puedan reclamar a mí como antiguo posible cliente comprador cualquier cantidad ?
¿ Dónde viene esa vinculación expresada ?
A mi no me explicaron nada de eso cuando mi hicieron firmar la hoja de visita. Y tampoco tengo ninguna copia de las mismas, Gracias
Estimado Celso:
La legalidad difiere si existe o no contrato de exclusividad entre inmobiliaria y vendedor o es sin exclusividad.
Si hay un contrato de exclusividad y el vendedor durante la vigencia de dicho contrato lo vende a un tercero, implica que le puedan reclamar daños y perjuicios que normalmente lo fijan en el contrato por el importe de la comisión.
No obstante, dentro del plazo para rescindir el contrato el vendedor puede dar por extinguido el contrato y ver alternativas.
Si quiere, puede llamarnos al despacho (91 523 05 98) y preguntar por María Benito. Está al tanto de su caso y podrá asesorarle más en profundidad.
Muchas gracias
Un saludo
buenos dias…he puesto mi piso a la venta en avilés(asturias)a través de una agencia inmobiliaria,sin contrato de exclusividad,me hicieron firmar un documento que era de autorizacion a la venta o algo así,no recuerdo literalmente.
Mi pregunta es,puedo anunciar yo mi piso por mi cuenta ,o eso sería ilegal?
Buenos días,
Una vivienda puesta a la venta en 2006, el contrato con la inmobiliaria establece una comisión del 3% del valor de venta, y tiene marcadas las casillas de «venta» y «exclusiva».
En ningún lugar especifica ni la duración de esa «exclusiva», ni condiciones de la misma, etc.
A 2020 sigue en venta. En caso de venta como propietario o a través de otra agencia ¿habría algún problema 14 años después de la firma ese contrato?
Gracias.
Estimado Jose:
En principio hay que estar al clausulado del contrato. En defecto de pacto expreso sobre la duración, no se puede reputar como indefinido automáticamente, debiéndose atender a la costumbre en este tipo de contratos.
Si durante estos años no han realizado intermediación alguna y por tanto no se ha prestado servicio alguno por parte de la inmobiliaria, se puede entender que implícitamente quedó resuelto el contrato hace años y en caso de que le reclamaran algo podría tener una defensa garantizada. Ahora bien, si durante estos años sí han prestado algún servicio (enseñar el inmueble, presentaros potenciales compradores) el contrato no se entendería resuelto y les podrían reclamar la comisión en concepto de daños y perjuicios.
Nuestro despacho estamos especializados en asuntos inmobiliarios, de forma que si necesita que se le revise el contrato o que se le tramite la nueva compraventa, póngase en contacto con nuestros abogados.
Un saludo
Buenas noches,
Tengo mi casa puesta a la venta en una inmobiliaria con un contrato de exclusividad, durante 4 meses, he leído en el contrato que si vendo la casa por mi cuenta a un cliente facilitado por ellos me cobraran la comisión acordada…entiendo esta circunstancia mientras el contrato este vigente.
Pero ¿ cuando el contrato se acabe ? ¿ me cobrarían la comisión ,si por ejemplo, ya no esta vigente el contrato porque lo he rescindido por escrito terminado el plazo acordado y vendo la casa a una persona que hubiera venido a visitarla cuando estaba vigente el contrato?
En el contrato que tengo firmado no aparece el tiempo… es decir, si aparece el tiempo de la exclusividad pero no el tiempo que duraría el hecho de tener que abonar la comisión, mi pregunta es:
¿ Cuanto tiempo tiene que pasar para que la inmobiliaria no pueda reclamar su comisión por vender la casa a una persona que la visito a través de ellos? no será toda vida … digo yo 🙂
Muchas gracias, un saludo
Marta
Buenos días Marta,
Con la información que nos proporcionas indicarte que para poder dar respuesta a todas tus consultas debemos revisar el contrato y el acuerdo de confidencialidad entre la inmobiliaria y tu parte. Según la que nos indicas, y con un clausulado general, en el momento que se rompa el contrato, las partes no quedarían vinculadas, pero debemos tener presente que si la venta se ha producido gracias a la intermediación de la inmobiliaria, ésta tendrá derecho a su retribución. En caso de cualquier pregunta, por favor, no dudes en contactar con nosotros.
Muchas gracias,
Un saludo.
Tengo una duda espero pueda ayudarme. Tengo un contrato de venta con una inmobiliaria pero al firmar el ultimo punto me da un poco de dudas y es este:
En virtud de este encargo, el propietario podrá vender por sí mismo y de forma directa, sin la intervención de ningún mediador o de otras agencias, el inmueble citado a los compradores que no hayan sido llevados a visitar la vivienda por agencia inmobiliaria, en cuyo caso deberá abonar los honorarios pactados.
Esto significa primero que es en exclusividad? y segundo si lo vendo yo tendre que pagarle igualmente a la inmobiliaria los honorarios?. Y si fuera asi es legal?
Estimado Jose,
La cláusula como está redactada no es clara.
O bien existe exclusividad y penalización por saltársela, con la pérdida de la comisión pactada como penalización del incumplimiento del contrato y de la exclusividad pactada.
O, al no existir exclusividad, no tendría por qué entrar en juego la penalización de la comisión pactada por un incumplimiento inexistente.
A la vista de ello, le aconsejamos que un abogado experto en la materia le revise la totalidad del contrato y no una cláusula aislada del mismo para poder valorar la intencionalidad de las partes en su conjunto y darle un asesoramiento más concreto. Le facilitamos nuestro teléfono 915230598 debiendo preguntar por los letrados del departamento civil.
Un abrazo y estamos en contacto para lo que necesite