Contrato de exclusividad con una agencia inmobiliaria
Cuando un particular quiere vener una vivienda, a menudo recurre a la ayuda de una agencia inmobiliaria. Por eso, no es raro que entre ambas partes se haga un contrato que implique la exclusividad. Lo que no está tan claro es si esa norma afecta también al propietario.
En los contratos de intermedicación inmobiliaria es habitual encontrar una cláusula de exclusividad. Al estar ésta estipulada en el contrato, la agencia inmobiliaria se asegura de ser la única en llevar a cabo las gestiones necesarias para conseguir un comprador del inmueble. Así, el propietario no podrá encomendar esta tarea a ninguna otra agencia.
Cuando hablamos de este tipo de contratos, hacemos referencia a un negocio jurídico innominado y atípico. Esto supone que no tiene una regulación específica en nuestro ordenamiento jurídico. Por eso, y de acuerdo al Código Civil, quedará sujeto al pacto entre las partes.
El Código Civil
El Código Civil dice en su artículo 1255:
«Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público.«
Esto supone una libertad contractual, por lo que es perfectamente válida la inclusión de una cláusula de exclusividad. Lo mismo pasará con las posibles restricciones y consecuencias ante un posible incumplimiento del contrato (siempre y cuando éstas se mantengan dentro de los límites que establece la normativa sobre consumidores, y sin llegar a ser abusiva en ningún momento).
El problema surgiría si, en un momento dado, fuese el propietario el que hiciese la venta sin valerse de la inmobiliaria. Si en el contrato no pone nada de forma expresa, ¿estaríamos ante un incumplimiento del contrato de intermediación?
¿Puede vender el inmueble el propietario?
La respuesta es sí. Y es que, de acuerdo a la jurisprudencia, la cláusula de exclusividad no afecta al propietario. Esto es que, a falta de puntualizaciones expresas en el contrato, la prohibición alcanzaría sólo a terceros ajenos al contrato, y no al propietario.
Por tanto, el dueño del inmueble podrá proceder a la venta de su propiedad por sí mismo, sin tener que indemnizar a la inmobiliaria en ese caso. Lo mismo pasará en cuanto a los honorarios de la agencia, siempre y cuando la venta no se haga gracias a sus gestiones o se haga a sus espaldas con el fin de no pagar su comisión.
Por lo tanto, si no ha existido una especificación expresa en el contrato, el propietario que encarga la venta de su propiedad a un intermediario, y pese a la existencia de un pacto de exclusividad, podrá proceder por sí mismo a la venta.
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Buenos días:
He leido el articulo y segun comentan sí se puede vender el inmueble de forma particular teniendo contrato de exclusividad, pero depende de las claúsulas. Yo entiendo que en un contrato de exclusividad la exclusividad es para no hacer gestiones con otras inmobiliarias, la exclusividad es con la que eliges. Pero en uno de los párrafos que tienen en una inmobiliaria queda poco claro, yo entiendo que es a elección del cliente ¿Me pueden aclarar por favor, si en este caso se podría vender un particular que no ha tenido ninguna relación anterior con la inmobiliaria?
«El cliente podrá aportar al futuro coprador directamente por su cuenta, quedando xxxx obligada a prestar el resto de los servicios a los que está comprometido en virtud del presente contrato. xxxx en este caso cobrará la cantidad equivalente al 50% de los honorarios pactados»
Buenos días:
Con estos datos es muy complicado darle una respuesta adecuada a su caso. Si lo desea, déjenos un número de teléfono y un abogado se pondrá en contacto con usted para asesorarle.
Un saludo