Contrato de exclusividad con una agencia inmobiliaria

Si tengo contrato de exclusividad con la inmobiliaria, ¿puedo vender yo mi casa?

Cuando un particular quiere vener una vivienda, a menudo recurre a la ayuda de una agencia inmobiliaria. Por eso, no es raro que entre ambas partes se haga un contrato que implique la exclusividad. Lo que no está tan claro es si esa norma afecta también al propietario.

En los contratos de intermedicación inmobiliaria es habitual encontrar una cláusula de exclusividad. Al estar ésta estipulada en el contrato, la agencia inmobiliaria se asegura de ser la única en llevar a cabo las gestiones necesarias para conseguir un comprador del inmueble. Así, el propietario no podrá encomendar esta tarea a ninguna otra agencia.

Cuando hablamos de este tipo de contratos, hacemos referencia a un negocio jurídico innominado y atípico. Esto supone que no tiene una regulación específica en nuestro ordenamiento jurídico. Por eso, y de acuerdo al Código Civil, quedará sujeto al pacto entre las partes.

El Código Civil

El Código Civil dice en su artículo 1255:

«Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público.«

Esto supone una libertad contractual, por lo que es perfectamente válida la inclusión de una cláusula de exclusividad. Lo mismo pasará con las posibles restricciones y consecuencias ante un posible incumplimiento del contrato (siempre y cuando éstas se mantengan dentro de los límites que establece la normativa sobre consumidores, y sin llegar a ser abusiva en ningún momento).

El problema surgiría si, en un momento dado, fuese el propietario el que hiciese la venta sin valerse de la inmobiliaria. Si en el contrato no pone nada de forma expresa, ¿estaríamos ante un incumplimiento del contrato de intermediación?

¿Puede vender el inmueble el propietario?

La respuesta es sí. Y es que, de acuerdo a la jurisprudencia, la cláusula de exclusividad no afecta al propietario. Esto es que, a falta de puntualizaciones expresas en el contrato, la prohibición alcanzaría sólo a terceros ajenos al contrato, y no al propietario.

Por tanto, el dueño del inmueble podrá proceder a la venta de su propiedad por sí mismo, sin tener que indemnizar a la inmobiliaria en ese caso. Lo mismo pasará en cuanto a los honorarios de la agencia, siempre y cuando la venta no se haga gracias a sus gestiones o se haga a sus espaldas con el fin de no pagar su comisión.

Por lo tanto, si no ha existido una especificación expresa en el contrato, el propietario que encarga la venta de su propiedad a un intermediario, y pese a la existencia de un pacto de exclusividad, podrá proceder por sí mismo a la venta.

 

Si esta información te ha resultado útil, te sugerimos que sigas navegando por los siguientes enlaces:

¿Cuáles son los tipos de testamento?

Derechos y obligaciones del propietario

Ley de la Segunda Oportunidad, aplicada en Sevilla