Si tengo contrato de exclusividad con la inmobiliaria, ¿puedo vender yo mi casa?

por | Mar 21, 2018 | Civil, Contratos | 31 Comentarios

Contrato de exclusividad con una agencia inmobiliaria

Si tengo contrato de exclusividad con la inmobiliaria, ¿puedo vender yo mi casa?

Cuando un particular quiere vener una vivienda, a menudo recurre a la ayuda de una agencia inmobiliaria. Por eso, no es raro que entre ambas partes se haga un contrato que implique la exclusividad. Lo que no está tan claro es si esa norma afecta también al propietario.

En los contratos de intermedicación inmobiliaria es habitual encontrar una cláusula de exclusividad. Al estar ésta estipulada en el contrato, la agencia inmobiliaria se asegura de ser la única en llevar a cabo las gestiones necesarias para conseguir un comprador del inmueble. Así, el propietario no podrá encomendar esta tarea a ninguna otra agencia.

Cuando hablamos de este tipo de contratos, hacemos referencia a un negocio jurídico innominado y atípico. Esto supone que no tiene una regulación específica en nuestro ordenamiento jurídico. Por eso, y de acuerdo al Código Civil, quedará sujeto al pacto entre las partes.

El Código Civil sobre el contrato de exclusividad

El Código Civil dice en su artículo 1255:

«Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público.«

Esto supone una libertad contractual, por lo que es perfectamente válida la inclusión de una cláusula de exclusividad. Lo mismo pasará con las posibles restricciones y consecuencias ante un posible incumplimiento del contrato (siempre y cuando éstas se mantengan dentro de los límites que establece la normativa sobre consumidores, y sin llegar a ser abusiva en ningún momento).

El problema surgiría si, en un momento dado, fuese el propietario el que hiciese la venta sin valerse de la inmobiliaria. Si en el contrato no pone nada de forma expresa, ¿estaríamos ante un incumplimiento del contrato de intermediación?

¿Puede vender el inmueble el propietario si tiene un contrato de exclusividad inmobiliaria?

La respuesta es sí. Y es que, de acuerdo a la jurisprudencia, la cláusula de exclusividad no afecta al propietario. Esto es que, a falta de puntualizaciones expresas en el contrato, la prohibición alcanzaría sólo a terceros ajenos al contrato, y no al propietario.

Por tanto, el dueño del inmueble podrá proceder a la venta de su propiedad por sí mismo, sin tener que indemnizar a la inmobiliaria en ese caso. Lo mismo pasará en cuanto a los honorarios de la agencia, siempre y cuando la venta no se haga gracias a sus gestiones o se haga a sus espaldas con el fin de no pagar su comisión.

Por lo tanto, si no ha existido una especificación expresa en el contrato, el propietario que encarga la venta de su propiedad a un intermediario, y pese a la existencia de un pacto de exclusividad, podrá proceder por sí mismo a la venta.

 

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¿Cuáles son los tipos de testamento?

Derechos y obligaciones del propietario

Ley de la Segunda Oportunidad, aplicada en Sevilla

31 Comentarios

  1. vENDEDOR

    Buenos días:

    He leido el articulo y segun comentan sí se puede vender el inmueble de forma particular teniendo contrato de exclusividad, pero depende de las claúsulas. Yo entiendo que en un contrato de exclusividad la exclusividad es para no hacer gestiones con otras inmobiliarias, la exclusividad es con la que eliges. Pero en uno de los párrafos que tienen en una inmobiliaria queda poco claro, yo entiendo que es a elección del cliente ¿Me pueden aclarar por favor, si en este caso se podría vender un particular que no ha tenido ninguna relación anterior con la inmobiliaria?
    «El cliente podrá aportar al futuro coprador directamente por su cuenta, quedando xxxx obligada a prestar el resto de los servicios a los que está comprometido en virtud del presente contrato. xxxx en este caso cobrará la cantidad equivalente al 50% de los honorarios pactados»

    Responder
    • admin

      Buenos días:

      Con estos datos es muy complicado darle una respuesta adecuada a su caso. Si lo desea, déjenos un número de teléfono y un abogado se pondrá en contacto con usted para asesorarle.

      Un saludo

      Responder
    • Natalia

      Hola tengo una casa en venta en una inmobiliaria con exclusividad y como llevamos 4 meses y no ahy manera queremos alquilarla. Que puede pasar si decidimos no vender se nos podría cobrar algún tipo de cargo?

      Responder
      • admin

        Estimada Natalia,

        Para poder responderle necesitaríamos que nos remitiera por favor, a la siguiente dirección de correo electrónico (info@bufeteprolegue.com), copia del contrato que tiene firmado con la inmobiliaria, a fin de poder analizar el clausulado del mismo. Cualquier duda al respecto, junto con el documento solicitado, puede remitírnoslo por esa misma vía (correo electrónico).

        Un abrazo y feliz viernes!!!

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  2. juan jose ferreira capel

    buenos dias, tengo un contrato de exclusividad firmada con la inmobiliaria REMAX. Tengo la percepcion que no hacen lo suficiente para vender mi inmueble y solo quieren que baje el precio para vender el piso rapidamente, cuando me capataron me dijeron que lo podia vender por un precio mas elevado y ya en la primera visita me dijeron que estava demasiado caro. Luego tengo otra duda en el contrato viene el siguiente parrafo: El propietario declaraque no tiene encomendada la venta del inmueble objeto del presentecontrato a ningún otro mediador inmobiliario y se compremete a no promocionarni ofrecer o aceptar la gestión de venta por ninguna otra compañia o mediador inmobiliario o cualquier tipo». Mi pregunta es la siguiente una chica a través de un amigo se entero que un piso, es decir el mio, estava a la venta. yo puedo vender el piso y que la inmobiliaria no me cobre ningun tipo de honorario? estoy incumpliendo el cotrato? Tambien en el contrato de inicio no hay fecha de inicio del mismo y en el precio como se bajo el precio tacharon el precio y pusieron otro que yo les dije. No tendriamos que haber hecho otro contrato nuevo? Gracias.

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  3. Maria

    Contrate una realtor para vender mi propiedad y ya se venció el contrato cuanto tiempo puedo esperar para poder ver si yo la vendo..

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  4. Celso

    TecnoKasa tenía en exclusividad por un contrato de tres meses, un piso que podía interesarme y al que fui a visitar.
    Hice una oferta por el mismo, pero fue rechazada.
    El precio de venta era demasiado para mis posibilidades, y lo desestimé.
    Pasado un tiempo de unos tres meses, veo el mismo piso anunciado por el particular, y con el precio sensiblemente rebajado.
    Me pongo en contacto con el propietario y le digo que ya le lancé una oferta hacía unos meses, cuando lo llevaba Tecnokasa.
    Me dice que no me lo puede vender porque si lo hace, Tecnokasa le va a pedir su comisión a él y a mí.
    Mi pregunta: ¿cuanto tiempo ha de pasar para que yo pueda optar a ese piso o a otro que haya visto con ésa o cualquier otra agencia, sin que esta me pueda reclamar su comisión ?
    ¿ Es legal que me puedan reclamar a mí como antiguo posible cliente comprador cualquier cantidad ?
    ¿ Dónde viene esa vinculación expresada ?
    A mi no me explicaron nada de eso cuando mi hicieron firmar la hoja de visita. Y tampoco tengo ninguna copia de las mismas, Gracias

    Responder
    • admin

      Estimado Celso:

      La legalidad difiere si existe o no contrato de exclusividad entre inmobiliaria y vendedor o es sin exclusividad.

      Si hay un contrato de exclusividad y el vendedor durante la vigencia de dicho contrato lo vende a un tercero, implica que le puedan reclamar daños y perjuicios que normalmente lo fijan en el contrato por el importe de la comisión.

      No obstante, dentro del plazo para rescindir el contrato el vendedor puede dar por extinguido el contrato y ver alternativas.

      Si quiere, puede llamarnos al despacho (91 523 05 98) y preguntar por María Benito. Está al tanto de su caso y podrá asesorarle más en profundidad.

      Muchas gracias

      Un saludo

      Responder
    • Fernando

      Celso, tengo el mismo caso. Como lo resolviste?

      Responder
      • admin

        Estimado Fernando,

        Le animamos a que se ponga en contacto directamente con nuestro Despacho de Abogados en el teléfono 91 523 05 98 o nos facilite un teléfono de contacto a través de cualquiera de los canales de nuestras redes sociales o en el email info@bufeteprolegue.com

        ¡¡¡Un abrazo y feliz día!!!

        Responder
  5. agustin fraile manzano

    buenos dias…he puesto mi piso a la venta en avilés(asturias)a través de una agencia inmobiliaria,sin contrato de exclusividad,me hicieron firmar un documento que era de autorizacion a la venta o algo así,no recuerdo literalmente.
    Mi pregunta es,puedo anunciar yo mi piso por mi cuenta ,o eso sería ilegal?

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  6. jose

    Buenos días,

    Una vivienda puesta a la venta en 2006, el contrato con la inmobiliaria establece una comisión del 3% del valor de venta, y tiene marcadas las casillas de «venta» y «exclusiva».

    En ningún lugar especifica ni la duración de esa «exclusiva», ni condiciones de la misma, etc.

    A 2020 sigue en venta. En caso de venta como propietario o a través de otra agencia ¿habría algún problema 14 años después de la firma ese contrato?

    Gracias.

    Responder
    • admin

      Estimado Jose:

      En principio hay que estar al clausulado del contrato. En defecto de pacto expreso sobre la duración, no se puede reputar como indefinido automáticamente, debiéndose atender a la costumbre en este tipo de contratos.

      Si durante estos años no han realizado intermediación alguna y por tanto no se ha prestado servicio alguno por parte de la inmobiliaria, se puede entender que implícitamente quedó resuelto el contrato hace años y en caso de que le reclamaran algo podría tener una defensa garantizada. Ahora bien, si durante estos años sí han prestado algún servicio (enseñar el inmueble, presentaros potenciales compradores) el contrato no se entendería resuelto y les podrían reclamar la comisión en concepto de daños y perjuicios.

      Nuestro despacho estamos especializados en asuntos inmobiliarios, de forma que si necesita que se le revise el contrato o que se le tramite la nueva compraventa, póngase en contacto con nuestros abogados.

      Un saludo

      Responder
  7. marta

    Buenas noches,

    Tengo mi casa puesta a la venta en una inmobiliaria con un contrato de exclusividad, durante 4 meses, he leído en el contrato que si vendo la casa por mi cuenta a un cliente facilitado por ellos me cobraran la comisión acordada…entiendo esta circunstancia mientras el contrato este vigente.

    Pero ¿ cuando el contrato se acabe ? ¿ me cobrarían la comisión ,si por ejemplo, ya no esta vigente el contrato porque lo he rescindido por escrito terminado el plazo acordado y vendo la casa a una persona que hubiera venido a visitarla cuando estaba vigente el contrato?

    En el contrato que tengo firmado no aparece el tiempo… es decir, si aparece el tiempo de la exclusividad pero no el tiempo que duraría el hecho de tener que abonar la comisión, mi pregunta es:
    ¿ Cuanto tiempo tiene que pasar para que la inmobiliaria no pueda reclamar su comisión por vender la casa a una persona que la visito a través de ellos? no será toda vida … digo yo 🙂

    Muchas gracias, un saludo
    Marta

    Responder
    • admin

      Buenos días Marta,

      Con la información que nos proporcionas indicarte que para poder dar respuesta a todas tus consultas debemos revisar el contrato y el acuerdo de confidencialidad entre la inmobiliaria y tu parte. Según la que nos indicas, y con un clausulado general, en el momento que se rompa el contrato, las partes no quedarían vinculadas, pero debemos tener presente que si la venta se ha producido gracias a la intermediación de la inmobiliaria, ésta tendrá derecho a su retribución. En caso de cualquier pregunta, por favor, no dudes en contactar con nosotros.

      Muchas gracias,

      Un saludo.

      Responder
      • Javier

        Hola, tengo contrato de exclusividad de venta de mi vivienda, la inmobiliaria ha encontrado un comprador y viendo la imposibilidad de encontrar otra vivienda que se ajuste a mis necesidades me he visto obligado a desistir de vender la vivienda, ahora la inmobiliaria me pide el 3 % del precio de venta. Debo vender ya obligatoriamente? Debo pagar honorarios si me arrepiento de vender? Gracias

        Responder
        • admin

          Estimado Javier,

          Necesitaríamos el contrato con la inmobiliaria para poder estudiar las cláusulas que tenga firmadas y poder asesorarle correctamente.

          Le animamos a que se ponga en contacto directamente con nuestro Despacho de Abogados en el teléfono 91 523 05 98 o nos facilite un teléfono de contacto a través de cualquiera de los canales de nuestras redes sociales o en el email info@bufeteprolegue.com

          Un abrazo y feliz tarde!!!

          Responder
          • Miguel

            Buenas tardes . Una vez finalizado el contrato de exclusividad firmado con la inmobiliaria . Cuando se notifique la finalización . Legalmente la inmobiliaria puede pedir comisión por la venta del piso . Si es a uno que lo vio en su día con ellos .en caso afirmativo durante cuánto tiempo pueden reclamarlo . Gracias

          • admin

            Buenas tardes, Miguel.

            Todo dependerá de lo que hayáis establecido en el contrato. Pero en principio si tenéis firmado un contrato de exclusividad aparecerá recogido en dicho contrato la duración.
            No obstante, si tienes alguna duda sobre el contenido, no dudes en ponerte en contacto con nosotros para que podamos ayudarte.

            Le animamos a que se ponga en contacto directamente con nuestro Despacho de Abogados en el teléfono 91 523 05 98 o nos facilite un teléfono de contacto a través de cualquiera de los canales de nuestras redes sociales o en el email info@bufeteprolegue.com

            ¡¡¡Un abrazo y feliz día!!!

  8. jose

    Tengo una duda espero pueda ayudarme. Tengo un contrato de venta con una inmobiliaria pero al firmar el ultimo punto me da un poco de dudas y es este:
    En virtud de este encargo, el propietario podrá vender por sí mismo y de forma directa, sin la intervención de ningún mediador o de otras agencias, el inmueble citado a los compradores que no hayan sido llevados a visitar la vivienda por agencia inmobiliaria, en cuyo caso deberá abonar los honorarios pactados.
    Esto significa primero que es en exclusividad? y segundo si lo vendo yo tendre que pagarle igualmente a la inmobiliaria los honorarios?. Y si fuera asi es legal?

    Responder
    • admin

      Estimado Jose,

      La cláusula como está redactada no es clara.

      O bien existe exclusividad y penalización por saltársela, con la pérdida de la comisión pactada como penalización del incumplimiento del contrato y de la exclusividad pactada.

      O, al no existir exclusividad, no tendría por qué entrar en juego la penalización de la comisión pactada por un incumplimiento inexistente.

      A la vista de ello, le aconsejamos que un abogado experto en la materia le revise la totalidad del contrato y no una cláusula aislada del mismo para poder valorar la intencionalidad de las partes en su conjunto y darle un asesoramiento más concreto. Le facilitamos nuestro teléfono 915230598 debiendo preguntar por los letrados del departamento civil.

      Un abrazo y estamos en contacto para lo que necesite

      Responder
  9. juan carlos

    Buenas tardes¡

    Tengo mi casa puesta a la venta en una inmobiliaria con un contrato de exclusividad, durante 4 meses, he leído en el contrato que si vendo la casa por mi cuenta, en 1 año posterior al termino de la exclusividad, a un cliente facilitado por ellos, me cobraran la comisión acordada.
    Esto es legal? Lo pueden hacer?

    Para poder vendérselo a un cliente que ellos me hayan facilitado, tendría que pararme ese año posterior a la finalizacion de la exclusividad? En la nota de encargo lo pone así, pero no se hasta que punto es eso legal.

    Gracias, un saludo¡

    Responder
    • admin

      Estimado Juan Carlos,

      En relación con su consulta y a fin de poder resolver la misma, sería necesario que nos remitiera copia del contrato firmado con la inmobiliaria para poder revisar las condiciones pactadas.
      Así mismo, le adjuntamos enlace de nuestra web donde explicamos un asunto similar al que nos consulta, por si le puede ser de ayuda:
      Responder

  10. Juan Carlos

    Buenas¡

    Tengo mi piso puesta a la venta en una inmobiliaria con un contrato de exclusividad, durante 3 meses, he leído en el contrato que si tras terminar la vigencia de la nota de encargo, vendo la casa por mi cuenta a un cliente facilitado por ellos me cobraran la comisión acordada.

    Me pueden obligar a pagar la comisión, si terminada la fecha de la nota de encargo se lo vendo a un cliente que ellos me trajeron? ya que así lo pone en el contrato. pueden hacer eso?

    Responder
    • admin

      Estimado Juan Carlos,

      En relación con su consulta y a fin de poder resolver la misma, sería necesario que nos remitiera copia del contrato firmado con la inmobiliaria para poder revisar las condiciones pactadas.
      Así mismo, le adjuntamos enlace de nuestra web donde explicamos un asunto similar al que nos consulta, por si le puede ser de ayuda:
      Responder

  11. Lorena

    buenos dias :
    hace un mes estuve viedo una casa con una inmobiliaria pero la casa ya no la tienen en venta ellos por que el dueño a salido escaldado de muchas cosas, no le han vendido la casa y aun asi le siguen pidiendo comisiones y haciendole trampas para no perder la venta ahora mi pregunta es, yo que ya he visto la casa por la inmobiliaria y e visto el piso anunciado en una pagina de internet podriamos hacer la compraventa sin pagarle nada a la inmobiliaria? (ni el vendedor ni el comprador.
    En el comtrato le pone en una clausula que si vende la casa a alguien que la haya visto en exclusividad no la puede comprar en un año por que hay que pagarle honorarios sin haber hecho nada en este proceso. Si ya a terminado el contrato de exclusividad me parece abusivo un año para comprarla los dueños quieren venderla y no me van a esperar un año. Como puedo hacerlo ya que tampoco quieren pagar los 6000 euros a la agencia.

    Responder
    • admin

      Buenas tardes Lorena,
      Le agradecemos que se haya puesto en contacto con nosotros.
      En primer lugar, hemos de indicarle que sería necesario que examináramos una copia de dicho contrato de exclusividad que menciona en su consulta.
      Una vez revisado el mismo y comprobadas las consecuencias jurídicas derivadas del contrato, podremos dar una respuesta a sus dudas.
      Puede remitirnos dicha documentación a info@bufeteprolegue.com
      Igualmente puede consultar si lo considera necesario nuestra página web y en concreto el siguiente enlace:
      https://www.bufeteprolegue.com/si-tengo-contrato-de-exclusividad-con-la-inmobiliaria-puedo-vender-yo-mi-casa/

      Le animamos a que se ponga en contacto directamente con nuestro Despacho en el teléfono 91 523 05 98 o nos facilite un teléfono de contacto a través de cualquiera de los canales de nuestras redes sociales o en el email jppalencia@pyramidconsulting.es.

      Muchas gracias y un saludo

      Responder
  12. Jose maria

    Buenas tardes, quisiera saber si con dicha clausula puede vender el inmueble por sin pagar honorarios a la inmobiliaria.

    Igualmente, el autorizante deberá abonar los honorarios pactados en el presente encargo de venta para el caso de que finalmente concertara la compraventa de forma directa por su cuenta, o con comprador proporcionado por la inmobiliaria, o con algún familiar directo de aquel, o mercantil o sociedad a la que represente o pertenezca.

    También quisiera saber si en caso de esperar a finalizar la exclusividad y luego vender el inmueble si podría apreciar mala fe teniendo ya un posible comprador dentro del plazo de exclusividad.

    Un saludo.

    Responder
    • admin

      Estimado José María,

      Según lo establecido en dicha cláusula enviada, efectivamente durante la vigencia de dicho contrato, en caso de venta se deberá abonar los honorarios a la inmobiliaria, tal y como se ha pactado en la cláusula donde establece que, en caso de venta “forma directa por su cuenta, o con comprador proporcionado por la inmobiliaria, o con algún familiar directo de aquel, o mercantil o sociedad a la que represente o pertenezca”. Por lo que deberá abonar los honorarios si vende durante la vigencia de este contrato.

      En caso de querer poner fin al contrato. Generalmente este tipo de contratos establecen que se debe dar un preaviso para que no se prorrogue el mismo. Deberá dejar constancia por escrito de ello.
      Por otro lado, indicar que la buena fe se presume y en su caso será la inmobiliaria quien deberá probar la existencia de mala fe. Por ello es conveniente que no quede constancia por escrito de ninguna negociación durante la vigencia del contrato de exclusividad, para evitar problemas futuros y cualquier negociación se haga una vez haya finalizado dicho contrato.

      Le animamos a que se ponga en contacto directamente con nuestro Despacho de Abogados en el teléfono 91 523 05 98 o nos facilite un teléfono de contacto a través de cualquiera de los canales de nuestras redes sociales o en el email info@bufeteprolegue.com

      ¡¡¡Un abrazo y feliz día!!!

      Responder
  13. Daniel

    Buenos días, yo tengo esta cláusula en un contrato de exclusividad: El propietario abonará a la «inmobiliaria» los honorarios íntegros pactados en este encargo si desiste antes de la finalización del mismo o si a pesar de haber caducado el mismo, la venta se realizara como consecuencia de las gestiones realizadas por «la inmobiliaria», es decir, a alguno de los clientes a quien se hubiera ofrecido o presentado el inmueble objetos de este contrato, incluidos los familiares o parientes de dichos clientes aunque la transmisión se realizase en forma diferente a la expresada en este documento (como permuta, donación, aportación societaria, etc). ¿Esto significa que nunca le podría vender mi piso a alguno de los contactos de la inmobiliaria o hay un periodo estipulado legal de vencimiento de este tipo de cláusulas?

    Responder
    • admin

      Estimado Daniel,

      Generalmente, en el propio contrato suele aparecer estipulada la duración de ese pacto que oscila entre 3 a 6 meses, por lo que le recomendamos que revise el contenido de este y si le presenta alguna duda adicional contacte con nosotros de nuevo.

      Le animamos a que se ponga en contacto directamente con nuestro Despacho de Abogados en el teléfono 91 523 05 98 o nos facilite un teléfono de contacto a través de cualquiera de los canales de nuestras redes sociales o en el email info@bufeteprolegue.com

      ¡¡¡Un abrazo y feliz día!!!

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