Cláusulas abusivas en la hipoteca

Los gastos asociados de la hipoteca

Numerosas sentencias por toda España están dando la razón a los afectados en cuanto a determinadas cláusulas abusivas incluidas en los contratos de préstamo de la hipoteca.

Una vez más hay que animar a la gente a ejercer sus derechos. Son muchas las sentencias por toda España que están dando la razón a los afectados por determinadas cláusulas abusivas. Éstas están incluidas en los contratos de préstamo de la hipoteca firmado por particulares para la compra de su vivienda.

Entre estas cláusulas, una de las más importantes por su impacto económico, es la de la nulidad por abusiva de la cláusula que imponía al hipotecado el pago de los gastos asociados al contrato de hipoteca.

Una sentencia importante

El pasado 11 de junio, recibíamos la Sentencia 693/2018 del Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Donostia. En ella, se explica de manera detallada por qué sí corresponden a la parte prestamista o prestataria los gastos de constitución de la hipoteca.

En primer lugar, los gastos notariales y registrales impuestos al ciudadano generan un desequilibrio en las prestaciones. Esto es abusivo en la medida que hace cargar al consumidor con todos los gastos derivados de la preparación de la titulación. Y es que impone también los que son a cuenta del Banco, que es a la vez la parte interesada en que la hipoteca se inscriba.

En cuanto a los gastos que produzcan las modificaciones en las condiciones de la hipoteca que, a su vez, originen nuevas modificaciones, habrá que tener en cuenta en interés de quién se hacen esos cambios. Por eso, se tiene que considerar nula cualquier imposición de gastos derivados de estas actuaciones sobre el cliente hipotecado.

Cancelar la hipoteca

Si hablamos de los gastos de la carta de pago y cancelación de hipoteca, debemos tener en cuenta que la cancelación registral no es obligatoria, ni tampoco es la causa de extinción del préstamo.

El préstamo se extingue cuando se ha pagado entero. Esto, a su vez, da lugar a la extinción de la garantía hipotecaria. No obstante, no cabe duda de que la cancelación registral de la hipoteca es necesaria a fin de que, frente a terceros, pueda el prestatario acreditar la extinción de la carga que grava su inmueble.

Por eso, se entiende que es el deudor el que tiene tanto el derecho como el interés en que se reconozca que ha cumplido con sus obligaciones. Por eso, será el interesado en que se refleje en el Registro de la Propiedad. Para poder hacerlo, deberá constar en escritura pública, cuyo gasto correrá a cuenta del deudor.

Si hablamos de los gastos de gestoría, se entiende que están incluidos en la previsión que establece que serán responsabilidad del deudor todos los gastos originados por el otorgamiento de la escritura.

La práctica habitual en las entidades bancarias, es la de requerir la intervención de una empresa gestora que lleve a cabo la tramitación precisa para la constitución del préstamo hipotecario. Evidentemente, se trata de una intervención que, si bien resulta útil para las partes, no es necesaria, por lo que si no queda suficientemente acreditado que la parte actora hubiera solicitado la intervención de la gestoría correrá, al 50 % al igual que los de tasación, que se repartirán de manera equitativa.

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